FAQ

การขายฝาก คือ การทำสัญญากู้เงินที่ผู้ขายฝากจะทำการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อฝาก แต่มีข้อตกลงกันเพิ่มเติมว่า ผู้ขายฝากสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ โดยต้องทำสัญญาขั้นต่ำ 1 ปี และหากครบสัญญาแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่กำหนดจำนวนครั้ง รวมกันสูงสุดไม่เกิน 10 ปี

การจำนองและการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันในหลายข้อ ทั้งในเรื่องของกรรมสิทธิ์ ระยะเวลาของสัญญา อัตราค่าธรรมเนียม และวงเงินในการอนุมัติ โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. กรรมสิทธิ์

• จำนอง: ผู้จำนองไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับจำนอง
• ขายฝาก: ผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับซื้อฝาก

2. ระยะเวลาของสัญญา

• จำนอง: ตกลงเวลา และการชำระดอกเบี้ยตามที่ตกลงกันในสัญญา หากครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หากไม่มีการฟ้องบังคับจำนอง
• ขายฝาก: ผู้ขายฝากต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลา สามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าไหร่ก็ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

3. อัตราค่าธรรมเนียม

• จำนอง: เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ คิดตามวงเงินจำนอง โดยทุก ๆ 2,000 บาทจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท (เศษของ 2,000 ก็คิดเป็น 1 บาท) แต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท
• ขายฝาก: เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 2% จากราคาประเมินกรมที่ดิน และเสียภาษีตามฐานภาษีจากราคาประเมิน และค่าอากร (0.5%) หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) จากราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน อยู่ที่ตัวไหนสูงกว่า

4. วงเงินในการอนุมัติ

• จำนอง: ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน หรือ ราคาตลาด
• ขายฝาก: ได้วงเงินประมาณ 40-60% ของราคาประเมิน หรือ ราคาตลาด

ควรพิจารณาจากวงเงินที่ต้องการกู้ และความสามารถในการชําระดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และค่าไถ่ถอน หากเลือกฝากทรัพย์แบบจดจำนอง จะได้วงเงินกู้ที่ 30 % ของราคาประเมิน ซึ่งหากไม่เพียงพอกับวงเงินที่ต้องการใช้ อาจเลือกเป็นการขายฝากแทน ซึ่งจะได้วงเงินที่สูงกว่า ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมทั้งสองประเภทมีความแตกต่างกัน ผู้กู้จึงต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆให้ถี่ถ้วนเพื่อประเมินความสามารถในการชำระดอกเบี้ยและไถ่ถอนต่อไป

การจำนอง มีกฎหมายบัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702-746

การขายฝาก มีกฎหมายบัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 - 502